Жилищное право

Жилищное право

§ 1. Понятие жилищного законодательства

1.  Сфера действия ЖК РФ. Жилищным законодательством признается <OPENTEST1< FONT>совокупность норм, регулирующих отношения, указанные в ч. 1 ст. 4 ЖК РФ. Обратите внимание на комплексный характер жилищного законодательства, включающего в себя нормы как частноправового, так и публично-правового характера. Как совершенно справедливо указывал М. М. Агарков, в качестве частноправовых или публично-правовых могут быть квалифицированы лишь нормы права, а не тексты законов и иных нормативных актов. Как известно, гражданское право отнесено Конституцией РФ к компетенции Российской Федерации. Иначе обстоит дело с жилищным законодательством – см. п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ. При том, что к сфере жилищного законодательства Жилищным кодексом РФ отнесены и те отношения, которые могут быть признаны и отношениями гражданско-правовыми (например, пользование жилыми помещениями частного жилого фонда), возникает риск вторжения регионального законодательства в сферу гражданско-правового регулирования. Этот риск несколько снижается благодаря правилу ч. 8 ст. 5 ЖК РФ. Между тем ч. 1 ст. 4 ЖК РФ, перечисляющий отношения, регулируемые жилищным законодательством, относит к таковым, например, отношения по пользованию жилым помещением, пользованию общим имуществом собственников жилых помещений, т. е. вторгается в сферу определения полномочий собственника. Чтобы избежать регионального правотворчества в такой чувствительной сфере, как гражданское право, более правильным подходом было бы установление правила, согласно которому лишь нормы, которые можно определить как публично-правовые, могут быть отнесены к предмету ведения регионального законодателя. Разграничению компетенции федеральных, региональных и местных властей в сфере жилищного законодательства посвящены статьи 12, 13, 14 ЖК РФ. Обратите внимание на специфику компетенции местного самоуправления в Санкт-Петербурге и Москве.

2.  <CLOSETEST2< FONT>Приоритет ЖК РФ в регулировании жилищных отношений. Жилищный кодекс РФ, как и многие кодифицированные акты, принятые после ГК РФ, содержит норму о разрешении коллизий норм ЖК РФ, регулирующих жилищные отношения, и норм, содержащихся в других нормативных актах и регулирующих те же отношения – ч. 8 ст. 5 ЖК РФ. О возможности установления такого правила см. Постановление Конституционного Суда РФ от 29.06.2004 № 13-П «ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ СТАТЕЙ 7, 15, 107, 234 И 450 УГОЛОВНО-ПРОЦЕССУАЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЗАПРОСОМ ГРУППЫ ДЕПУТАТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ДУМЫ».

3.  Действие ЖК РФ во времени. Жилищный кодекс РФ, принятый 22.12.2004 и вступивший в силу с 01.03.2005, существенно изменил регулирование жилищных отношений, причем зачастую не в пользу граждан, особенно занимающих жилые помещения по договорам социального найма. В связи с этим актуален вопрос о действии норм нового ЖК РФ во времени. Этот вопрос разрешен ст. 5 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», ст. 6 ЖК РФ.

§ 2. Предмет договора

Предметом договора, как и при аренде, выступают вещи, как движимые, так и недвижимые. При этом ГК не указывает на различия в передаче в ссуду движимых и недвижимых вещей.

По вопросу о предмете договора ссуды ГК дает отсылку к ст. 607 ГК РФ. Иное, нежели вещи, имущество (права, объекты интеллектуальной собственности, бездокументарные ценные бумаги и т. д.) в ссуду переданы быть не могут. Временное использование таких благ может быть опосредовано иными юридическими конструкциями (например, при помощи лицензионного договора: ст. 1235 ГК РФ). Не может выступать в качестве предмета договора ссуды доля в праве собственности на вещь, поскольку она представляет собой право. В то же время часть вещи (здания, помещения, земельного участка, судна) признается практикой в качестве объекта возможной аренды (см. ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», например: постановление ФАС Московского округа от 11.02.2005 по делу № КГ-А40/440-05, постановление ФАС Московского округа от 17.05.2005 по делу № КГ-А40/3783-05, постановление ФАС Центрального округа от 14.06.2005 по делу № А08-11845/04-1, постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2004 по делу № А49-8762/03-157А/7), а значит, и ссуды. См. также: Васильев Г. С., Рыбалов А. О. «Часть вещи» как объект аренды // Закон. 2007. № 5.

Пункт 1 ст. 607 ГК РФ устанавливает, что предмет договора аренды (а стало быть – и ссуды) должен быть непотребляемой вещью (не теряющей своих натуральных свойств в процессе ее использования). Закон следует понимать так, что предмет договора ссуды не должен быть потреблен в процессе его использования, иными словами, цель использования не должна подразумевать потребление. В ссуду может быть передана и вещь, потребляемая в принципе, однако в таком случае именно она и должна быть возвращена в натуре. В качестве примера можно привести наем потребляемых вещей на выставку, «на показ» (см.: Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 459).

В случае передачи вещи под условием возвращения не этой же самой, но такой же вещи отношения сторон регулируются ст. 807 ГК РФ.

Указание п. 3 ст. 607 ГК РФ в учебной и научной литературе чаще всего понимается так, что предметом договора ссуды может быть только индивидуально-определенная вещь. Между тем буквально из текста закона это не следует. Индивидуализация вещи неизбежно произойдет при ее передаче ссудополучателю, и именно эту, уже индивидуально-определенную, вещь ссудополучатель должен вернуть ссудодателю.

§ 3. Стороны договора

Ссудодатель. Передача вещи в ссуду является частным случаем распоряжения имуществом. Следует обратить внимание на прямое указание закона на то, кто может быть ссудодателем (п. 1 ст. 690 ГК РФ). Из этого следует невозможность заключения договора в отношении вещи, которая будет создана или приобретена лицом в будущем («будущей вещи»).

Необходимо помнить, что для хозяйственных обществ и ГУПов заключение договора ссуды (по аналогии с договором аренды) может быть сочтено крупной сделкой с учетом срока договора и стоимости передаваемого имущества. В таком случае должна быть соблюдена установленная законом процедура совершения подобной сделки (см. п. 34 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). О том, что при передаче в безвозмездное пользование (по договору ссуды) отчуждения имущества не происходит см. Постановление ФАС Уральского округа от 04.08.2004 по делу № Ф09-2472/04-ГК.

Пунктом 2 ст. 690 ГК РФ установлены специальные правила, ограничивающие право коммерческих организаций по передаче имущества в ссуду.

Если сторонами договора ссуды выступают коммерческие организации, на их отношения не распространяется запрет, установленный ч. 4 ст. 575 ГК РФ (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая (постатейный). Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2003. С. 363). Иное мнение см.: Гражданское право: в 4 т. Том 3: Обязательственное право. Отв. редактор Е. А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2005. С. 522.

Помимо собственников, самостоятельными правомочиями сдавать имущество в аренду могут субъекты права оперативного управления и хозяйственного ведения.

Необходимо помнить, что право оперативного управления имеет три разновидности:

право оперативного управления учреждений, право оперативного управления автономных учреждений и право оперативного управления казенных предприятий многие исследователи также считают правом оперативного управления и право учреждения на имущество, полученное им в результате разрешенной самостоятельной деятельности.

О возможности распоряжения учреждением переданным ему имуществом см. п. 1 ст. 298 ГК РФ. О возможности распоряжения имуществом автономного учреждения – см. абз. 2 п. 1 ст. 298 ГК РФ. О праве учреждения распоряжаться имуществом, полученным за счет самостоятельных доходов см. п. 2 ст. 298 ГК РФ.

О возможности государственного или муниципального предприятия передавать в ссуду движимое и недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, см. п. 3 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»).

О возможности федерального казенного предприятия передавать в ссуду принадлежащее ему имуществом см. п. 1, 2 ст. 19 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

Арендатором, по общему правилу, может выступать любое лицо. Как ограничение правоспособности лица быть ссудополучателем может быть расценено положение п. 2 ст. 690 ГК РФ.

На стороне как ссудодателя, так и ссудополучателя могут выступать несколько лиц.

§ 4. Срок договора

Статья 689 ГК РФ говорит о временном характере пользования вещью ссудополучателем. «Арендная» ст. 610 ГК РФ говорит о том, какой характер может иметь эта «временность».

Если договор ссуды заключен без указания срока, то в отношении его расторжения действует правило, схожее с установленным для аренды (п. 1 ст. 699 ГК РФ). В случае заключения договора на определенный срок ссудополучатель имеет право на односторонний отказ от договора на условиях, предусмотренных п. 2 ст. 699 ГК РФ.

Если ссудополучатель продолжит пользоваться имуществом после истечения установленного договором срока при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, действует правило п. 2 ст. 621 ГК РФ.

§ 5. Форма договора, требование к государственной регистрации

ГК РФ не предъявляет специальный требований к форме договора ссуды, в том числе и к форме договора ссуды недвижимости и не распространяет на эти случаи нормы главы об аренде. Из этого можно сделать вывод, что к форме договора ссуды как движимого, так и недвижимого имущества предъявляются общие требования (см. Гражданское право: в 4 т. Том 3: Обязательственное право. Отв. редактор Е. А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2005. С. 523). Иной взгляд см.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая (постатейный). Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2003. С. 364.